Asking iniziale €152k. Trattativa portata a €134k usando OMI parametrico, 2 difetti documentati e leva "durata mercato 6 mesi". Tempo totale dal signup ImmoProf all'accordo: 4 giorni.
Anna Bianchi (32 anni, impiegata pubblica amministrazione) stava cercando la sua prima casa nella prima cintura di Torino. Budget mutuabile: €160k inclusi oneri. Cerca da 8 mesi.
L'immobile: bilico in Cumiana (TO), 80 mq, classe G, anno 1972, in uno stabile a 2 piani fuori terra. Asking €152.000. L'agente di parte sosteneva di aver "già limato dai €160k iniziali" e che era prezzo finale.
Il dubbio di Anna: era davvero il prezzo giusto? Il bilico era "abitabile ma da rinfrescare" secondo l'agente. Anna non aveva esperienza per stimare i costi di adeguamento né strumenti per discutere il prezzo OMI.
Anna si è registrata con email + password (free, no carta). Ha scelto persona BUYER e completato il wizard 8-step in 8 minuti. Ha caricato l'URL annuncio Idealista per parsing automatico di mq, classe, anno.
ImmoProf ha calcolato:
Anna ha aperto il modulo Target Trattativa di ImmoProf. Il sistema ha identificato 3 leve negoziali:
Target trattativa calcolato: €134.000.
Anna ha visitato il bilico con un parente geometra. Confermati i 2 difetti. Ha scaricato il PDF perizia executive di ImmoProf (3 pagine) per portarlo all'agenzia.
Anna ha presentato all'agenzia il PDF perizia ImmoProf e ha proposto €128k. Dopo 30 minuti di negoziazione (l'agente ha contattato il venditore), accordo a €134.000 come da target ImmoProf.
Il venditore ha accettato perché: durata mercato lunga (cercava di chiudere entro fine anno), 2° offerta inferiore già pervenuta a €130k da altro acquirente, classe G + difetti tecnici documentati.
Nota: il "risparmio reale" non è solo i €18k di trattativa. Anna ha anche evitato il rischio di scoprire dopo l'acquisto che i lavori costavano €38k vs €18k stimati dall'agente — costo che sarebbe stato a carico suo. Il valore decisionale di ImmoProf è anche questa tutela.
Le 3 leve specifiche che hanno trasformato la trattativa:
L'agente non poteva contestare il dato Agenzia Entrate. Quando Anna ha mostrato che il valore OMI massimo era €145k, l'agente ha ammesso che "qualcosa di margine c'era".
Caldaia 16 anni e impianto DM 37/08 non a norma. Il PDF citava normativa specifica (Direttiva Case Green 2027 per caldaie a gas). L'agente non poteva minimizzare.
ImmoProf ha pescato dai dati del listing che l'annuncio era online da 6 mesi. Anna ha citato esplicitamente questa info come segnale di sovra-prezzo iniziale, mettendo pressione al venditore.
«Senza ImmoProf avrei firmato a €152k credendo di aver spuntato uno sconto perché l'agente diceva "ai privati offriamo €148k". Avere il PDF perizia mi ha dato la sicurezza di portare il prezzo dove dovevamo davvero stare.
Il valore vero non è solo i €18k di trattativa: è la consapevolezza che i lavori costavano €38k e non €18k. Senza ImmoProf, avrei probabilmente firmato e dopo 6 mesi avrei scoperto i costi reali — sarebbe stato un disastro.»
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